Transférer un immeuble privé dans une nouvelle SA : quels impôts payer ?

Apport en nature ou vente à la SA : pourquoi l'impôt fédéral n'impose en général pas la plus-value privée, ce que demande le canton avec l'impôt sur les gains immobiliers, les risques d'un mauvais prix et comment obtenir un ruling fiscal.

André possède un petit immeuble de quatre appartements loués, acheté il y a quatorze ans. Il veut fonder une SA et y apporter l'immeuble. Le notaire lui a seulement demandé : « Vous l'apportez à la fondation ou vous le vendez ensuite à la société ? » L'expertise est sur la table de la cuisine ; une question reste : combien d'impôts coûte ce passage ?

En bref

Si l'immeuble fait partie de la fortune privée, l'impôt fédéral direct n'impose en général pas la plus-value, que vous l'apportiez ou le vendiez. Pour le canton, en revanche, le passage à la SA est une aliénation : sur un éventuel gain, vous payez l'impôt sur les gains immobiliers et, là où ils existent, les droits de mutation, sans report. Et la valeur doit être la valeur vénale.

Apport en nature ou vente ?

Avec l'apport en nature, vous apportez l'immeuble à la fondation et recevez des actions. Il faut un acte authentique, l'indication dans les statuts de l'objet, de son évaluation et des actions émises (art. 634 CO) et un rapport de fondation qui justifie l'évaluation, vérifié par un réviseur agréé (art. 635 et 635a CO). Au-delà du premier million de francs d'apports, le droit de timbre d'émission de 1 % est dû (art. 6 al. 1 let. h et art. 8 LT).

Avec la vente, vous fondez la SA en espèces (capital minimum CHF 100 000, art. 621 CO), puis lui vendez l'immeuble par acte authentique (art. 216 CO) : vous recevez un prix, la société doit le financer.

L'impôt fédéral frappe-t-il la plus-value ?

En général, non : les gains en capital sur la fortune privée sont exonérés (art. 16 al. 3 LIFD). Deux exceptions.

Le commerce professionnel d'immeubles : le Tribunal fédéral retient des indices comme des opérations systématiques, des ventes fréquentes, une courte possession, le lien avec la profession ou beaucoup de fonds de tiers ; un seul peut suffire (arrêt 9C_110/2025 du 10 juin 2025, consid. 4.2).

L'immeuble déjà dans la fortune commerciale, par exemple d'une raison individuelle : le transfert réalise les réserves latentes (écart entre valeur réelle et valeur au bilan), qui deviennent un revenu (art. 18 al. 2 LIFD), en général soumis aussi à l'AVS. Il n'est neutre que si vous apportez une exploitation entière aux valeurs fiscales antérieures et ne vendez pas les actions dans les cinq ans (art. 19 LIFD). Pour l'AFC, un immeuble loué n'est une exploitation qu'avec une gestion professionnelle, qui exige notamment un poste à plein temps pour l'administration (Circulaire n° 5a, ch. 3.2.2.3).

Et le canton ?

Tous les cantons perçoivent l'impôt sur les gains immobiliers : produit moins dépenses d'investissement, c'est-à-dire prix d'acquisition plus impenses (art. 12 LHID). La loi énumère de façon exhaustive les cas de report d'imposition (succession, donation, époux, remploi du logement et quelques autres) : le transfert d'un immeuble privé à votre SA n'en fait pas partie.

Le barème est cantonal : la loi impose de frapper plus lourdement les gains à court terme (art. 12 al. 5 LHID), et presque tous les cantons réduisent l'impôt après une longue possession. Beaucoup de cantons ou de communes perçoivent aussi des droits de mutation, d'autres seulement des émoluments du registre foncier ; la loi sur la fusion les exclut pour les restructurations d'entreprises (art. 103 LFus), pas pour un transfert privé.

À quel prix transférer ?

Ce qui compte, c'est la valeur vénale.

• Prix trop élevé : la différence est une distribution dissimulée de bénéfice, un revenu pour vous (art. 20 al. 1 let. c LIFD) soumis à l'impôt anticipé de 35 % (art. 4 et 13 LIA), que la SA ne peut pas déduire (art. 58 al. 1 let. b LIFD).
• Prix trop bas : le cadeau n'est pas un bénéfice pour la SA (art. 60 LIFD), mais pour l'AFC un apport dissimulé fait partie des « autres réserves », imposées comme un dividende quand elles vous reviennent (Circulaire n° 29c, ch. 3.2). Et le gain latent passe dans la SA, qui l'imposera à la vente.

Avec l'apport en nature, la part au-delà de la valeur nominale peut devenir des réserves issues d'apports de capital, remboursables plus tard sans impôt sur le revenu (art. 20 al. 3 LIFD), si elles figurent séparément au bilan et sont annoncées à l'AFC.

Et une fois l'immeuble dans la SA ?

Les loyers forment le bénéfice de la SA : impôt fédéral de 8,5 % (art. 68 LIFD) plus impôts cantonaux sur le bénéfice et le capital (art. 2 LHID). Les dividendes sont ensuite imposés à nouveau chez vous : c'est la double imposition économique, atténuée dès 10 % du capital (imposables à 70 % pour l'impôt fédéral, art. 20 al. 1bis LIFD ; à 50 % au moins dans les cantons, art. 7 LHID).

Que faire concrètement

1. Clarifiez si l'immeuble relève de la fortune privée ou commerciale.
2. Faites estimer la valeur vénale par un expert indépendant.
3. Demandez à votre canton une estimation de l'impôt sur les gains immobiliers et des droits de mutation, et comment il traite un prix sous la valeur vénale.
4. Avant d'agir, demandez par écrit un ruling fiscal, un renseignement contraignant sur une situation concrète et prévue : pour l'impôt fédéral direct à l'administration fiscale cantonale, pour l'impôt anticipé et le droit d'émission à l'AFC.

André a confié l'expertise à sa fiduciaire, fait calculer les impôts cantonaux des deux voies et demandé un ruling. Il est retourné chez le notaire, la réponse écrite en main.

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Sources : LIFD, art. 16 · LHID, art. 12 · AFC, Circulaire n° 5a · Tribunal fédéral, 9C_110/2025 · AFC, Communication 011 sur les rulings