Trasferire un immobile privato in una nuova SA: quali imposte si pagano?

Conferimento in natura o vendita alla SA: perché l'imposta federale di regola non tocca la plusvalenza privata, che cosa chiede il cantone con l'imposta sugli utili immobiliari, i rischi di un prezzo sbagliato e come chiedere un ruling fiscale.

Andrea ha un piccolo stabile con quattro appartamenti in affitto, comprato quattordici anni fa. Vuole fondare una società anonima e metterci dentro l'immobile. Il notaio gli ha chiesto soltanto: «Lo conferisce alla costituzione o lo vende alla società dopo?». Ora la perizia è sul tavolo della cucina, e il dubbio vero è un altro: quante imposte costa questo passaggio?

In breve

Se l'immobile è sostanza privata, l'imposta federale diretta di regola non tassa la plusvalenza, che tu lo conferisca o lo venda. Per il cantone, invece, il passaggio alla SA è un'alienazione: sull'eventuale guadagno paghi l'imposta sugli utili immobiliari e, dove esiste, l'imposta di mutazione, senza differimento. E il valore deve essere quello di mercato.

Conferimento in natura o vendita?

Con il conferimento in natura porti l'immobile nella SA alla costituzione e ricevi azioni. Servono l'atto pubblico, l'indicazione nello statuto di oggetto, stima e azioni emesse (art. 634 CO) e una relazione sulla costituzione che giustifica la stima, verificata da un revisore abilitato (art. 635 e 635a CO). Sui conferimenti oltre il primo milione di franchi si paga la tassa d'emissione federale dell'1% (art. 6 cpv. 1 lett. h e art. 8 LTB).

Con la vendita fondi la SA in contanti (capitale minimo CHF 100'000, art. 621 CO) e poi le vendi l'immobile per atto pubblico (art. 216 CO): ricevi un prezzo, ma la società deve finanziarlo.

L'imposta federale tassa la plusvalenza?

Di regola no: gli utili in capitale sulla sostanza privata sono esenti (art. 16 cpv. 3 LIFD). Le eccezioni sono due.

Il commercio professionale di immobili: per il Tribunale federale contano indizi come operazioni sistematiche, vendite frequenti, possesso breve, legame con la professione o forte uso di capitale di terzi, e anche un solo indizio può bastare (sentenza 9C_110/2025 del 10 giugno 2025, consid. 4.2).

L'immobile che è già sostanza commerciale, per esempio della tua ditta individuale: il trasferimento realizza le riserve occulte (la differenza fra valore reale e valore a bilancio), che diventano reddito (art. 18 cpv. 2 LIFD), di regola soggetto anche all'AVS. È neutro solo se porti nella SA un intero esercizio ai valori fiscali di prima e non vendi le azioni nei cinque anni successivi (art. 19 LIFD). Per l'AFC un immobile in affitto è un esercizio solo con una gestione professionale, che richiede fra l'altro almeno un impiego a tempo pieno per l'amministrazione (Circolare n. 5a, n. 3.2.2.3).

E il cantone?

Tutti i cantoni riscuotono l'imposta sugli utili immobiliari: la base è il ricavo meno le spese d'investimento, cioè prezzo d'acquisto più spese (art. 12 LAID). I casi di differimento sono elencati dalla legge in modo esaustivo (successione, donazione, coniugi, abitazione sostitutiva e pochi altri) e il passaggio di un immobile privato alla tua SA non c'è.

Le aliquote le decide il cantone: la legge impone di tassare di più i guadagni a breve termine (art. 12 cpv. 5 LAID) e quasi tutti i cantoni riducono l'imposta se il possesso è lungo. Molti cantoni o comuni riscuotono anche un'imposta di mutazione, altri solo tasse del registro fondiario; la legge sulla fusione la esclude per le ristrutturazioni di imprese (art. 103 LFus), non per un trasferimento privato.

A che prezzo trasferire?

Fra te e la tua SA conta il valore di mercato.

• Prezzo troppo alto: la differenza è una distribuzione dissimulata di utile, reddito per te (art. 20 cpv. 1 lett. c LIFD) con l'imposta preventiva del 35% (art. 4 e 13 LIP), e la SA non può dedurla (art. 58 cpv. 1 lett. b LIFD).
• Prezzo troppo basso: per la SA il regalo non è un utile imponibile (art. 60 LIFD), ma per l'AFC un apporto dissimulato finisce nelle «altre riserve», tassate come dividendo quando ti tornano (Circolare n. 29c, n. 3.2). E la plusvalenza latente passa alla SA, che ne pagherà le imposte quando venderà.

Con il conferimento, invece, la parte oltre il capitale nominale può diventare una riserva da apporti di capitale, rimborsabile più tardi senza imposta sul reddito (art. 20 cpv. 3 LIFD), se esposta a parte nel bilancio e comunicata all'AFC.

E dopo, con l'immobile nella SA?

Gli affitti diventano utile della società: imposta federale dell'8,5% (art. 68 LIFD) più imposte cantonali sull'utile e sul capitale (art. 2 LAID). I dividendi sono poi tassati di nuovo da te: è la doppia imposizione economica, attenuata se hai almeno il 10% del capitale (70% imponibile per l'imposta federale, art. 20 cpv. 1bis LIFD; almeno 50% nei cantoni, art. 7 LAID).

Cosa fare in pratica

1. Chiarisci se l'immobile è sostanza privata o commerciale.
2. Fai stimare il valore di mercato da un perito indipendente.
3. Chiedi al tuo cantone una stima dell'imposta sugli utili immobiliari e di quella di mutazione, e come tratta un prezzo sotto il valore di mercato.
4. Prima di agire chiedi per scritto un ruling fiscale, cioè un'informazione vincolante su un caso concreto e previsto: per l'imposta federale diretta lo rilascia l'amministrazione cantonale, per imposta preventiva e tassa d'emissione l'AFC.

Andrea ha portato la perizia al suo fiduciario, ha fatto calcolare le imposte cantonali per le due strade e ha chiesto un ruling. Con la risposta scritta in mano è tornato dal notaio.

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Fonti: LIFD, art. 16 · LAID, art. 12 · AFC, Circolare n. 5a · Tribunale federale, 9C_110/2025 · AFC, Comunicazione 011 sui ruling